Nordis Management SRL, dezvoltator imobiliar cu un portofoliu semnificativ de proiecte imobiliare în zone premium din România, se află în centrul unor investigații privind presupuse practici ilegale săvârșite cu ocazia încheierii antecontractelor de vânzare a apartamentelor încă din faza de proiect, precum rezultă din cele prezentate în reportajul realizat de Recorder.

Scandalul care implică compania Nordis Management SRL a atras atenția publică și a ridicat numeroase întrebări cu privire la practicile din domeniul dezvoltării imobiliare și al construcțiilor din România, precum și cu privire la posibilitățile legale pe care le au la dispoziție persoanele care au devenit victime ale schemei Nordis.

SCHEMA NORDIS

Schema Nordis reprezintă un model de afaceri și un set de practici financiare implementate de Nordis Group. La baza schemei Nordis se află o strategie de finanțare neconvențională, care se distanțează de metodele tradiționale de finanțare bancară în favoarea unei abordări centrate pe atragerea de capital direct de la potențialii cumpărători și investitori. Această metodă implică solicitarea unor avansuri substanțiale pentru unități locative aflate încă în faza de proiect sau în stadii incipiente de construcție.

Un aspect distinctiv al schemei Nordis constă în promisiunile de randament financiar prezentate potențialilor investitori. Compania oferă perspective de câștig care depășesc semnificativ media pieței, cu rate anuale de rentabilitate ce pot atinge 7-10%. Există riscul ca aceste practici să fie interpretate ca o formă de intermediere financiară neautorizată sau chiar ca o schemă de investiții cu caracteristici apropiate de cele ale unei scheme Ponzi, aspect care ar putea atrage consecințe penale conform prevederilor Codului penal. Diferența majoră față de schema Ponzi o reprezintă faptul că schema Ponzi se bazează pe o structură piramidală în care profiturile investitorilor inițiali sunt plătite din fondurile aduse de noii participanți, creând iluzia unei afaceri profitabile și sustenabile. În schimb, schema Nordis nu implică plata investitorilor inițiali, ci este alcătuită exclusiv dintr-un șir de promisiuni în sensul că imobilele vor fi construite curând și vor fi trecute în patrimoniul promitenților-cumpărători.

Expansiunea accelerată a portofoliului de proiecte Nordis, coroborată cu strategiile de marketing agresive utilizate pentru promovarea acestora, a atras o clientelă vastă, investitorii cheltuind sume considerabile de bani în vederea achiziționării apartamentelor care urmau să fie construite de către societate. După un șir de promisiuni iluzorii și așteptări îndelungate, persoanele care au investit resurse financiare considerabile în achiziționarea imobilelor promise spre vânzare de către Nordis, încep să conștientizeze că sunt victime ale unor scheme ilicite politico-imobiliare. În prezent, imposibilitatea obținerii dreptului de proprietate asupra apartamentelor, sau cel puțin a recuperării sumelor plătite devine o realitate din ce în ce mai sigură, mai ales în contextul deschiderii procedurii de insolvență față de Nordis Managment în data de 07 octombrie 2024.

Principala acuzație adusă de presă la adresa societății Nordis constă în presupusa dublă-vânzare a apartamentelor care urmau să fie construite în diferite localități de pe terioriul României. Din punct de vedere juridic, această abordare nu este una corectă, de vreme ce reglementările legale în materie nu permit vânzarea aceluiași imobil de către același vânzător de două ori, către două persoane diferite, mai ales din perspectiva regulilor de carte funciară. Contractele încheiate de către investitorii inițiali sunt simple promisiuni de vânzare-cumpărare care, deși pot atrage consecințe în caz de nerespectare, în realitate nu reprezintă un act de dobândire a dreptului de proprietate. 

În contextul controversatului caz Nordis, persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare-cumpărare cu Nordis Group și se consideră prejudiciate se confruntă, astfel, cu o situație juridică complicată, a cărei posibilitate de rezolvare rămâne în continuare incertă, existând, între altele și posibilitatea ca victimele să nu își recupereze prejudiciile financiare.

POSIBILITĂȚILE JURIDICE ALE VICTIMELOR SCHEMEI NORDIS

Cu toate acestea, care sunt posibilitățile victimelor schemei Nordis? Cu titlu preliminar, precizăm faptul că în data de 07.10.2024 s-a deschis procedura insolvenței a societății Nordis Management S.R.L., fapt ce a avut ca urmare restrângerea posibilităților juridice aflate la dispoziția persoanelor prejudiciate. Așadar,  în prezent nu sunt aplicabile soluțiile conferite de dreptul comun, fiind aplicabile prevederii Legii nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență.

De regulă, în ipoteza neexecutării obligațiilor asumate prin antecontract de către promitentul-vânzător, în cazul de față Nordis, legea oferă promitentului-cumpărător calea acțiunii în executare silită a obligației de a face, fundamentată pe dispozițiile art. 1669 alin. (1) din Codul civil. Această prevedere legală investește instanța judecătorească cu prerogativa de a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare, suplinind consimțământul promitentului-vânzător. Exercitarea efectivă a acestui drept este condiționată de îndeplinirea cumulativă a tuturor condițiilor de validitate ale contractului, inclusiv achitarea integrală a prețului sau demonstrarea certă a capacității și disponibilității de a efectua această plată.

Exercitarea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare este, de regulă, supusă unui termen de prescripție de 6 luni, calculat de la data la care contractul autentic ar fi trebuit să fie încheiat conform promisiunii de vânzare. În cazul antecontractelor încheiate de Nordis, acest termen a fost redus la 2 luni, printr-o clauză inserată în cuprinsul antecontractelor. O asemenea stipulație contractuală ridică serioase probleme de compatibilitate cu prevederile Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști și consumatori. Astfel, în conformitate cu dispozițiile art. 4 alin. (1) din Legea nr. 193/2000, „o clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor.” Reducerea termenului de prescripție de la 6 luni la 2 luni poate fi calificată drept o clauză abuzivă în sensul legii menționate (aceasta fiind o clauză standard, care nu a fost negociată și probabil nici înțeleasă de către promitenții-cumpărători), întrucât creează un dezechilibru semnificativ în detrimentul consumatorului, limitându-i în mod nejustificat posibilitatea de a-și exercita drepturile legale.

NORDIS – INSOLVENȚĂ

Pronunțarea unei hotărâri care să ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, așa cum aceasta este reglementată prin prevederile Codului civil, nu mai reprezintă o opțiune viabilă în contextul deschiderii procedurii insolvenței. Cu toate acestea, o soluție similară este oferită și de prevederile Legii nr. 85/2014.

Astfel, în prezent, pentru promitentii-cumpărători care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cu Nordis anterior deschiderii procedurii de insolvență, există posibilitatea executării obligațiilor rezultate din promisiunea de vânzare de către administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar. Pentru ca promitentii-cumpărători să poată beneficia de această opțiune, este necesar să fie îndeplinite cumulativ mai multe condiții:

prețul contractual trebuie să fi fost achitat integral sau să poată fi achitat la momentul formulării cererii către administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar;bunul imobil să se afle în posesia promitentului-cumpărător;prețul stabilit în promisiunea de vânzare să nu fie inferior valorii de piață a bunului imobil;bunul în cauză să nu aibă o importanță determinantă pentru succesul unui eventual plan de reorganizare a societății Nordis;promisiunile bilaterale de vânzare să fie notate în cartea funciară.

Această ultimă condiție subliniază importanța efectuării formalităților de publicitate imobiliară, putând reprezenta, în același timp, un obstacol semnificativ pentru executarea în natură a promisiunii.  În conformitate cu dispozițiile art. 906 alin. (1) din Codul civil, promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un drept real asupra acestuia se poate nota în cartea funciară. Efectul juridic al unei asemenea notări, potrivit art. 903 alin. (1) din Codul civil, este acela de a asigura opozabilitatea dreptului notat față de terți. Având în vedere, însă, faptul că majoritatea promitenților-cumpărători, nu au procedat la notarea promisiunii, finalizarea tranzacțiilor imobiliare  prin încheierea contractului autentic nu mai reprezintă o posibilitate în contextul deschiderii procedurii insolvenței.

Probleme pot apărea în practică inclusiv în legătură cu cea de a doua condiție impusă de Legea nr. 85/2014, și anume intrarea în posesia bunurilor imobile. Aceasta întrucât majoritatea apartamentelor care formează obiectul antecontractelor nici măcar nu se află în stare incipientă de construcție, iar majoritatea celor construite nu le-au fost predate promitenților cumpărători. Totodată singurul imobil construit de societatea Nordis Management S.R.L. nici nu se mai află în proprietatea acesteia, cu atât mai puțin în proprietatea celor cărora li s-a promis vânzarea.

Merită analizată și situația juridică a „dublei-vânzări”, adică a cazului în care apartamentele promise au fost ulterior vândute unor terțe persoane. În conformitate cu reglementările din dreptul civil, în eventualitatea în care se poate demonstra că unele contracte subsecvente au fost încheiate cu persoane aflate în legături de interese cu societatea Nordis, există posibilitatea dovedirii relei-credințe a dobânditorilor subsecvenți. Acest aspect deschide calea către contestarea validității contractelor subsecvente, în ipoteza dovedirii relei-credințe putându-se solicita instanței anularea contractului subsecvent, invocând existența unei cauze ilicite,  având în vedere faptul că potrivit dispozițiilor art. 1236 și art. 1238 din Codul Civil, cauza ilicită atrage sancțiunea nulității absolute a contractului. În cazul acestor acțiuni se impune a fi dovedit faptul că la momentul încheierii contractului subsecvent, cumpărătorul știa sau ar fi trebuit să știe că respectivul imobil forma deja obiectul unei promisiuni de vânzare-cumpărare încheiat de Nordis cu o altă persoană. Dovada acestui fapt ar fi foarte ușor de făcut în cazul în care promisiunile ar fi fost notate în cartea funciară, însă în majoritatea situațiilor nu au fost realizate formalitățile în vederea asigurării opozabilității contractelor.

Posibilitatea exercitării acțiunii în nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare subsecvent subzistă și în ipoteza deschiderii procedurii insolvenței. Cu toate acestea, chiar dacă promitenții cumpărători obțin anularea contractelor subsecvente, pentru a putea beneficia de executarea în natură a antecontractului, trebuie îndeplinite toate condițiile prevăzute de Legea nr. 85/2014, analizate mai sus. Or, așa cum am arătat, în concret șansele sunt extrem de mici ca  promitenții-cumpărători să îndeplinească toate aceste condiții.

Potrivit dreptului comun, în ipoteza în care promitenții cumpărători nu mai pot obține executarea în natură a promisiunii, recuperarea sumelor investite s-ar putea realiza pe calea unei acțiuni întemeiate pe răspunderea contractuală, sau pe calea unei acțiuni prin care se solicită rezoluțiunea antecontractului. În practica instanțelor de judecată au apărut unele hotărâri prin care Nordis a fost obligată să restituie sumele investite de victime. Cu titlu de exemplu, arătăm Sentința civilă nr. 1913/2024 din 09.07.2024 pronunțată de Tribunalul București prin care instanța a dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și a obligat societatea Nordis la restituirea către victimă a sumei de 272.513, lei.

Deși aparent o soluție ideală pentru persoanele prejudiciate, nici acțiunea în rezoluțiunea antecontractului nu reprezintă o veritabilă opțiune în contextul procedurii insolvenței. Cu alte cuvinte, odată deschisă procedura insolvenței, promitenții-cumpărători nu mai au posibilitate de a introduce o acțiunea în rezoluțiune a antecontractului având ca finalitate restituirea prețului plătit.

Pe cale de consecință, în contextul actual, singura soluție pe care o au la dispoziție promitenții-cumpărători care nu îndeplinesc condițiile analizate mai sus pentru a obține apartamentele în natură, este aceea de a-și valorifica creanțele în cadrul procedurii reglementate de Legea nr. 85/2014. Această cale implică înscrierea la masa credală a creanței constând în prețul achitat în baza antecontractului și participarea activă la procedura colectivă de recuperare a creanțelor. Însă, și în acest caz există riscul ca activele disponibile să fie insuficiente pentru satisfacerea integrală a tuturor creanțelor, iar promitenții-cumpărători să recupereze doar o fracțiune din sumele investite sau, în scenariul cel mai pesimist, să nu recupereze nimic.

O altă soluție care merită analizată este posibilitatea angajării răspunderii personale a administratorilor/asociaților Nordis, în cadrul procedurii de insolvență. În situația în care se poate demonstra că aceștia au acționat cu rea-credință sau neglijență gravă, cauzând prejudicii creditorilor, se poate contura temeiul unei acțiuni în răspundere civilă delictuală. Această acțiune își găsește fundamentul legal în prevederile specifice ale art. 169 din Legea nr. 85/2014, care reglementează răspunderea membrilor organelor de conducere în contextul insolvenței.

Nu în ultimul rând, există și posibilitatea angajării răspunderii (civile, disciplinare sau, în unele situații chiar penale) a notarilor publici, care au autentificat atât promisiunile de vânzare-cumpărare, cât și contractele ulterioare de vânzare-cumpărare către alte persoane dacă se face dovada că au acționat cu rea-credință. Acest comportament contravine flagrant Codului deontologic al notarilor publici, care stipulează în mod expres că aceștia trebuie să acționeze în exercitarea profesiei lor în mod imparțial și cu bună-credință

În paralel cu demersurile civile, în măsura în care există indicii cu privire la săvârșirea unor fapte penale, cum ar fi înșelăciunea, abuzul de încredere sau gestiunea frauduloasă, victimele au posibilitatea de a se adresa organelor de urmărire penală competente.

Având în vedere toate aspectele prezentate, momentan rămâne o incertitudine dacă într-adevăr există o modalitate eficientă de reparare a prejudiciilor suferite de către mulțimea de oameni care au fost înșelați de schema Nordis. Totuși recomandăm ca persoanele prejudiciate să se îndrepte spre consultanță juridică de specialitate, astfel încât să profite de orice șansă, fie aceasta minimă, de a recupera pierderile financiare suferite, scrie legalbadger.

  Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți DCNews și pe Google News